🧑‍🤝‍🧑 수증자 선택

배우자 증여공제

잔여 공제한도 6.0억

법정 한도 6억 — 10년 합산 기준
⚠ 이미 증여한 금액이 있다면 차감 후 입력
예) 과거 2억 증여 → 잔여 4억 → 4억으로 설정
잔여한도 소진 시 → 0억으로 설정 (전액 과세)

🏠 감정평가 가액

감평가액 (증여재산 시가)

억

✏️ 숫자를 직접 입력하거나 아래 버튼 선택 · 0.1억 단위 · 1~80억

🏛 취득세 환경

조정대상지역 여부?조정대상지역 내 취득 시 취득세가 중과됩니다.
2주택: 유상 8% / 무상 12%
3주택↑: 유상 12% / 무상 12%
비조정: 1~3% 비례세율

지정: 유상 8% · 무상 12%

수증자 취득 후 주택 수?이 주택 취득 후 수증자가 보유할 주택 수 기준.
인별 판단 — 배우자 본인 명의만 카운트합니다.
세대원(본인) 주택 수와 무관.

유상취득(채무분) 세율 — 수증자 주택 수 기준

증여자 다주택 여부 (세대 기준 · 배우자·미혼자녀 합산)?증여 전 세대 보유 주택 수 기준 (배우자·미혼 30세 미만 자녀 합산)

📌 중과 12% 적용 조건 (3개 모두 충족)
① 세대 기준 다주택
② 조정대상지역 내 주택
③ 시가표준액(공시가격) 3억 원 이상

📌 예시
· 세대 2채, 공시가 5억 증여
  → 12% 중과
· 세대 2채, 공시가 2.8억 증여
  → 3.5% 적용 (지방세법 §13의2 ② 단서)
· 세대 1채 증여
  → 3.5% 적용

공시가 3억 미만은 다주택이어도 3.5% 적용 (지방세법 §13의2 ② 단서). 유상취득(채무분) 세율과 무관.

📋 본인 양도세

현재까지 보유기간 (T0)5년

취득일 ~ 현재 · 지금까지 실제 보유한 기간

추가 보유기간 (T1)10년

현재 ~ 미래 매도까지 · 부담부증여 수증자 보유기간과 동일 비교 기준

총 보유기간 (T0+T1): 15년 — 본인 직접 매도 시 장특공 기준

중과 여부?인별 판단 — 본인(증여자) 명의 주택 수 기준.
배우자·세대원 주택은 무관.
중과 적용 시 장기보유특별공제 0% 강제 배제(§95).

📈 수증자 미래 양도세 (참고용)

보유 기간—

📎 추가 보유기간(T1)과 자동 동기화 — 위 슬라이더로 함께 조정됩니다

10년 미만: 이월과세 적용 (본인 취득가 기준 역산) · 10년↑: 이월과세 해제

양도세 환경?일반/중과 — 수증자 본인 명의 주택 수만으로 판단. 세대원(증여자) 주택 무관.
비과세 — 세대 합산 1주택 요건 필수. 본인이 다른 주택 보유 시 비과세 불가. 한도 12억.

⚠ 비과세: 세대 합산 1주택 필수 · 본인 다른 주택 보유 시 불가 · 한도 12억

매도 예상가—

시세 상승 후 예상 매도가

🔐

부담부증여 · 등기 시점 확정 세금

즉시 현금 필요

1 당장 낼 세금 (등기일)

—

본인 양도세 + 증여세 + 취득세

＋

2 미래 낼 세금 (10년 후)

—

배우자 매도 시 미래 양도세

＝

총 부담부증여 총 세금

—

전체 생애주기 합산 (①+②)

본인 양도세

—

채무 인수분 유상양도

수증자 증여세

—

수증자 공제 후

수증자 취득세

—

등기·감평비 포함

등기 시 총합

—

즉시 현금 준비액

Phase 1 · 본인 양도세 (채무 인수 = 유상 양도)계산 중

Phase 2 · 수증자 증여세 (순증여액 기준)계산 중

Phase 3 · 수증자 취득세 (유상분 + 무상분)계산 중

Phase 4 · 수증자 미래 양도세 (참고 — 즉시 현금 불필요)참고

감평가액 구간별 세금 비교 (현재 설정 기준)

💡 전략 인사이트

🚨 본 시뮬레이션 결과는 참고용 데이터입니다.
세법 해석, 부동산의 구체적 현황, 특례 적용 여부에 따라 실제 산출 세액과 차이가 발생할 수 있습니다.
의사결정 및 실제 국세청 신고 전에는 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바라며, 본 시뮬레이터는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
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